本项目用地面积为某平方米，总建筑面积某平方米，概算总投资某万元。在完成开工准备工作后，于某年某月某日开工建设。目前，项目所有建筑物主体结构封顶，二次结构施工接近尾声，正在进行室内外装饰装修及机电安装施工，项目进度基本在可控范围之内。

本项目是陕西省省直政府投资代建制项目，为全省某系统第一个代建制涉密项目，也是作者所在公司（以下简称公司）承接的第一个代建制项目。代建单位介入前，某单位委托相关单位完成编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计并获得批复，施工图设计接近尾声，开工前的报建手续仅有工程规划许可证、施工许可证和质量安全监督备案。

（一）服务的业务范围

服务包括项目管理、造价咨询、招标代理三项。

1. 项目管理业务范围

服务范围为从项目初步设计批复后、代建合同生效开始至实体移交手续完成为止，对项目的前期工作、建安工程、材料设备采购、室外工程及相关事项等进行全过程管理。

2. 造价咨询业务范围

承担初步设计批复后的施工图预算、招标采购阶段、施工阶段、竣工验收阶段及固定资产移交阶段的所有造价咨询工作。

3. 招标代理业务范围

承担代建项目代建范围内的全部施工、服务及货物招标工作。

（二）服务的组织模式

根据代建合同约定的代建工作内容，结合本项目具体情况，公司组建了代建项目部，如图1所示。

（三）服务工作职责

1.项目管理工作职责

（1）按照国家、陕西省有关代建规定和代建合同的约定，代建周期内代行项目单位的职责，负责工程实施的组织、协调、管理工作。

（2）负责工程合同的洽谈和签订，并将招投标情况、签订的合同按有关规定报发展改革、财政部门和相关行业管理部门备案。

（3）办理施工前相关手续。

（4）会同项目单位按项目进度申报财政资金，并按季度向发展改革、财政部门和项目单位报送工程进度及资金使用情况。

（5）组织编制工程结算、项目竣工财务决算，代项目单位办理竣工财务决算。

（6）组织建设项目竣工验收工作中的初步验收和向相关行政主管部门申请专项验收，向陕西省发展改革委报送竣工验收申请并办理相关手续。

（7）按代建合同约定，与项目单位办理项目实体移交手续。

（8）整理汇编并移交有关项目资料等。

（9）按有关规定要求和代建合同约定，做好缺陷责任期和保修期的服务工作。

（10）代建合同约定应承担的其他工作。

2.造价咨询工作职责

（1）提供设计概算咨询服务，参与限额设计和造价测算，施工图预算编制、审核，参与项目投资风险管控。

（2）工程量清单编制、审核，招标最高限价编制、审核，制定项目合约规划，拟定合同文本，协助合同谈判，编制项目资金使用计划。

（3）合同价款咨询，造价风险分析及建议，审核工程预付款和进度款，变更、签证及索赔管理，材料设备的询价、核价，审核工程结算，项目动态造价分析。

（4）竣工结算审核，工程技术经济指标分析，竣工决算报告编制、审核，配合竣工结算审计。

3.招标代理工作职责

拟写招标公告；编制招标文件；组织发标会、开标评标会；组织答疑会并整理会议纪要；协助招标人成立招标领导小组、组建评标委员会及发出中标通知书；协助招标人与中标人签订合同；拟写招标工作总结。

（一）以“四以四融四统一”为指导思想

十多年前，根据国外市场经济发达国家的发展情况，经过公司管理层研究，决定将项目管理作为企业转型升级的方向，并成立了全资项目管理公司。在《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）发布之前，公司就已经承接了多个项目管理业务。在该文件发布并首次提出全过程工程咨询（以下简称全咨）之后，公司又相继承接了多个项目管理或全咨业务，其中不乏在陕西省具有一定知名度并被评为陕西省全咨领域示范项目或优秀案例的项目。

在近十年多个项目管理或全咨经验的基础上，公司于2017年初提出“以招标采购为龙头、以全过程造价控制为核心、以合同管理为重点、以现场精细化管理为基础”的“四以”发展理念，后于2018年提出“组织机构融合、服务内容融合、业务流程融合、工作成果融合”的“四融”实施路径，接着又于2020年底提出“服务意识统一、服务标准统一、服务深度统一、服务效果统一”的“四统一”服务标准，构建起公司全咨业务的整体发展管理思路。

本项目虽然是公司承接的第一个代建制项目，但是企业具有多年较为成熟的项目管理经验，加之招标代理、造价咨询实力强劲，在陕西省内均名列前茅。因此，公司有能力、有信心做好本项目的代建服务，并以“四以四融四统一”为指导思想开展代建工作。

（二）代建工作主体流程

前期对项目进行专业化调查研究→确定项目建设的总体目标→依据总体目标及环境条件进行项目总体建设步骤、组织框架、制度流程策划→项目工作分解结构（WBS）→进行项目建设主要参建单位职责界面划分→编制项目目标总控节点（里程碑）计划→按全过程进行统一管理（组织结构、服务内容、业务流程、工作成果融合统一）→组织审核初步设计文件、施工图设计文件→准备阶段将项目建设任务内容、管理要求、项目建设制度流程及考核办法融入招标采购→采购项目建设的施工、监理及其他→实施阶段的信息采集（施工、监理、参建方）→汇总信息参数→采用BIM、前分线等技术分析汇总，采用内部评审或专家评审→编制项目目标建设的情况评估报告→定期考核→PDCA循环及时修正总控计划及阶段计划，使项目处于可控的范围内→完成项目建设各项目标→竣工验收→决算、固定资产移交。

（三）运用“全咨佳”信息平台

2016年至2022年，公司投入精兵强将，付出巨大努力，在总结近十年30多个项目管理、全咨经验的基础上，经历三版制定完成具有自有知识产权的公司级《全过程工程咨询项目管理实操手册》（共11本），成为准确落实“四以”“四融”管理思路、确保项目执行质量、保证行业领先的重要规范和标准支撑。

以此为基础，公司进一步全面升级了自主开发并已注册商标的“全咨佳”信息化平台，同时将项目管理规范升级至第四版，包含代建工作内容，用于指导公司各项目部更好地开展工作。

“全咨佳”是公司自主开发的全咨服务信息化管控平台，以全过程项目管理为核心，共22个模块、105个工作包、366个工作项，并集成了OA、BIM、招标、造价、监理、档案、法务等互联网系统。平台从项目目标控制出发，以建设工程项目全生命周期的视角，借助数字化技术，推动各个项目管理要素集成化、一体化；同时，以该平台为基础，通过各个利益相关方之间的协作、沟通，实现优势互补，从而使项目整体利益最大化，实现利益相关方“共赢”。

由于本项目属于某系统涉密项目，公司采用线下平台实施。根据代建合同和公司规范要求，创建了项目管理系统，合计18个模块、81个工作包、288个工作项。按照工作项将决策、勘察设计、招标采购、施工、竣工验收等管理过程中产生的成果文件、记录文件和过程文件依次纳入各个工作模块中，在信息集成、技术集成、管理集成、组织集成四个不同层面，完成“数据—信息—知识—资产”的升级与迭代，实现项目档案资料“一键生成”，进而达到“服务意识统一、服务标准统一、服务深度统一、服务效果统一”。

（四）具体做法

1.以建章立制为依托转变思想

代建制是项目管理的最高形式，最重要的是身份角色的转变以及由此带来的思想转变。实践的开端就是立规矩，就是建章立制。

（1）项目前期调研为建章立制奠定基础

①通过收集项目前期文件资料、与项目单位沟通等方式，充分了解项目情况、项目单位关注点和风险点。

②立足项目实情，借鉴以往项目的成功经验和失败教训，进行高质量的项目策划，编制项目调研报告，明确项目建设目标、拟采用的建设实施模式等，为科学合理的建章立制奠定坚实基础。

（2）依据合同约定及公司项目管理规范要求，开展定制化建章立制

①制定工作分解结构图（简称WBS）。

②编制总控进度节点计划（采用双代号网络计划图）。

③编制代建工作总体思路策划。

④制定代建管理方案与造价咨询、招标代理专业实施方案。

⑤编制代建项目部-项目单位组织策划书。

⑥编制代建项目部组织机构图、职责分工、工作流程及管理制度。

⑦编制包括参建各单位在内的项目组织机构图及职责分工。

⑧建立13项项目管理制度，涉及招标采购、合同、进度、质量、安全、投资、廉政、财务等方面。

⑨编制15个工作流程图，涉及招标采购、合同、付款审批及支付等方面。

⑩编制项目总投资控制目标分解表。

（3）在此基础上，推行高效的会议协调机制

①监理例会：每周召开一次监理例会，代建项目部参会并对参建方逐一点评。

②项目推进会：每两周组织项目单位、监理单位、施工单位召开一次项目推进会。公司分管领导参会，实施目标控制、综合协调。

③质量安全评估会：每月组织一次质量安全评估会议，强化项目管理考核，全面落实目标责任制。

④公司汇报会：代建项目部每两周向公司领导小组汇报本阶段工作情况及下一步工作计划，促进决议事项和问题及时有效达成和解决，确保项目建设顺利进行。

2.以限额招标采购为龙头确保实现项目目标

在明确设计概算、施工图预算后，通过限额招标相继确定施工、监理单位及施工图审查、地基检测、节能检测等第三方服务单位。

在限额设计的基础上，通过分解、测算确定各项招标采购的上限价，同时通过招标采购文件明确投标资格要求、评标标准、合同重要条款等方面，确定管理框架，最优程度选择符合招标采购各项要求的单位，为实现项目目标打下基础。

3.以投资管理为核心控“三超”

投资控制是代建项目的核心工作，“三算”（设计概算、施工图预算、竣工决算）对比分析尤为重要。在获取第一版施工图后，公司立即编制施工图预算，开展预算与概算对比，测算总投资，结果发现预算比概算超出两千多万元，原因是存在超标准设计和缺项漏项。

为解决该问题，公司实施限额设计，推动设计单位根据概算分项指标，开展设计优化，直至满足限额要求。

首先，凭借公司造价控制优势，对每版优化图纸开展施工图预算对比分析，先后进行六次测算，精确控制概算指标的落实。

其次，依托图审公司技术优势，对关键设施设备和造价控制难点部位，开展带上造价指标的综合图审。

最后，为获得陕西省重大项目储备推进中心对图纸优化的支持力度，组织项目单位、设计单位在该中心召开大型专题会。

通过以上多管齐下的手段，公司得以将设计牢牢控制在概算的“笼子”中，最终顺利完成设计优化，成功将施工图预算控制在概算金额内。

在后续招标采购、施工过程中，公司围绕投资控制采用了以下方法。

（1）总体采用全面控制和重点控制相组合、以事前预控为主的造价控制方法，控制重点放在合同外的投资控制和设备采购过程中的投资控制。

（2）在招标采购阶段，提前进行成本测算，编制最高投标限价，开展限额招标采购。

（3）熟悉施工合同中有关造价的相关条款，明确工程款支付的内容、时间、支付条件、预付款项及支付应扣除项目等。

（4）在计量工作中，注意现场调查和现场计量。

（5）控制工程变更，防止发生索赔。事前在合同中明确对工程变更和签证的处理方法。在施工过程中，设计及施工等各方单位提出的变更须交代建单位核查同意后方可实施。

（6）了解市场行情，搜集材料、设备价格信息。

（7）对施工中出现的问题，及时报告项目单位并与设计单位交换意见，尽量减少不必要的设计变更。

（8）根据工程内容的变化提出合理化建议，协调解决投资、质量、工期之间的矛盾。

（9）每季度进行投资动态分析，编制投资动态分析报告。

4.以合同管理为重点化解问题

合同是双方责权利及应对后续可能出现问题的事先约定，且与投资管理紧密关联，也是对参建各单位进行管理的依据，作用至关重要。

以合同管理为重点，公司创建了具有“西北国际”特色的合同管理工作体系，即从确定项目整体合同结构、拟定合同管理实施规划开始，到各项合同从签订合同前的选择文本、草拟合同、合同谈判及评审、合同交底到合同签订后的更新合同信息动态、处理合同变更、争议及索赔、合同履约分析、合同履约评价等。其中，草拟合同是重点，要求参考以往项目的经验及教训，不断提升合同编写水平。

5.以手续办理为支撑促开工

公司介入项目后，通过调研获知开工前需要办理的手续不多。为促进项目早日开工，提前与办理部门对接需要提交的文件资料及相关要求，组织勘察、设计、监理、施工等单位准备相应文件资料。准备及办理过程中，项目单位给予了大力支持，公司与办理部门积极协调，施工许可证最终在规定时间内办理完成，项目顺利开工。

6.以精细化管理为基础有效实施

代建管理工作体系庞大而繁杂，为推动项目顺利实施、降低项目风险，必须实施精细化管理。

精细化管理要求具备系统思维，从始至终、从上到下、覆盖全面、不漏细节地考虑问题。项目实施过程中，公司以工作计划安排统筹项目全局，从大处着眼，从细微之处着手，不断跟进、获取各事项动态信息，及时与相关单位互馈信息并达成共识。另外，要求项目管理人员在事前、事中、事后及时编制各种工作文件以进行留痕。

（一）“四以四融四统一”+“全咨佳”数字化平台，引领项目高效实施

通过践行公司“四以四融四统一”指导思想，加之“全咨佳”数字化平台的线下运用，自代建单位介入后至今，本项目一直处于高效实施过程中。各项工作通过“全咨佳”平台有条不紊地开展，每项工作开展前先制定计划，在实施过程中进行动态跟踪，发现问题及时与相关单位沟通协调，达成一致意见并及时留下痕迹，受到项目单位和其他单位的一致好评。

（二）提高项目投资效益

代建单位介入本项目，可以发挥专业优势，进行科学决策，并使投资控制过程更加透明，方便接受各方监督。同时，代建单位利用其独立、强大的专业化项目管理力量，优化设计方案，解决了因设计与施工长期相互脱节、摩擦而产生的工程质量、工期、投资失控等诸多问题，并从设计源头上控制投资，提高投资效益。

施工开始至今，根据代建合同、施工合同等要求，公司严格执行工程变更管理与合同进度款审批等事项，并分阶段进行项目总投资动态控制分析。目前，该项目实际造价有效控制在批复的概算范围内。

（三）有利于培养高水平的项目管理人才

推行代建制有利于公司培养综合素质更高、业务能力更强的专业复合型项目管理人才。自介入本项目至今，公司一批中、青年人员的工作水平较以前有了明显提升，所具备的知识结构更加合理完善，正在快速成长为公司的骨干人员。

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